營業人壓低售屋價格，國稅局可依時價調整課徵營業稅

     國稅局發現，部分業者銷售房屋時，在房地總價約定後，會刻意壓低應課徵營業稅之房屋部分的售價，同時抬高免稅土地的售價，以致房地總價雖節節飆升，但其中屬於房屋部分之售價所占的比例，卻明顯不合理！ 

     本局表示，土地及房屋在法律上雖為不同之權利客體，在民間交易習慣上，卻始終是房地併計單一價格，但由於現行稅法規定銷售土地免徵營業稅及營利事業所得稅，以致部分營業人銷售房地時會藉「壓低房屋售價，抬高土地售價」而規避稅負。

依加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)施行細則第21條規定，營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例，計算定著物部分之銷售額。不少業者誤以為，只要房地銷售價格有分別載明，就可以依照該各別銷售價格計算申報營業稅，而刻意壓低房屋售價以求規避稅負，忽略了營業稅法第17條「營業人以較時價顯著偏低價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額」之規定，被國稅局依時價調整房屋售價並補徵營業稅。

     本局最近即查獲轄內甲公司於97至98年間銷售房地總價23,361萬餘元，分別開立房屋銷售價格8,800萬元及土地銷售價格14,561萬元之統一發票，惟經本局查核發現，甲公司開立統一發票之房屋銷售額與土地總價比例，低於房屋評定標準價格（含營業稅）與土地公告現值比例，亦較某商業銀行提供該行審核相同建案所評估之建物與土地總價比例為低，其申報房地銷售價格顯不合理，甲公司雖提示已分別載明房屋及土地銷售價格之買賣合約書為證，但依本局查得之時價資料顯示，其房屋銷售價格顯較時價偏低，甲公司並無正當理由，乃依營業稅法第17條及同法施行細則第25條規定，以時價調增房屋銷售價格29,674萬餘元，核定補徵營業稅1,483萬餘元。

     本局強調，依據營業稅法第17條及同法施行細則第25條規定，營業人以較時價顯著偏低價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額，調整補徵營業稅，籲請營業人應誠實申報銷售房屋之售價，別存僥倖心理，試圖以偏低售價規避稅負。
新聞稿聯絡人：法務一科　鄧股長
聯絡電話：03-3396789轉1606

房屋騎樓是否應課徵房屋稅釋疑

高雄市東區稅捐稽徵處表示: 騎樓房屋稅之徵免，係以是否供公共通行為要件，房屋之騎樓供公共通行，依規定免徵房屋稅，但如果供營業人設攤或自行封閉圍用，則應課徵房屋稅。因此，當房屋騎樓如有封閉，無論係作住家或非住家使用，甚至擺攤供營業使用，既無法供公共通行使用，自不得免徵房屋稅，應按其適用的稅率課徵房屋稅。

該處進一步說明：房屋騎樓徵免，因以供公共通行使用為要件，即使只有部分時間封閉供營業使用，營業外時間供公共通行，仍無法免徵房屋稅。

該處特別提醒納稅義務人：凡經課徵房屋稅之騎樓，如已恢復公共通行使用，可於變更使用情形之日起30日內向所轄稅捐稽徵機關申請變更，經查明屬實後，仍可免徵房屋稅。民眾對於房屋稅課稅如有任何問題，可以撥打該處免費服務電話0800-726969洽詢，將有專人竭誠為您服務及解答。

常有民眾詢問：我以前住5層樓公寓，面積比現在住的大樓還大，但是現在的大樓不但面積小，房屋稅還比舊屋貴很多，是不是核錯了？

基隆市稅務局表示，本市房屋現值的評定，係依據基隆市不動產評價委員會評定之房屋標準價格核計；建物總樓層越高，標準單價也越高，5層樓公寓，不但標準單價較低，分攤的公共設施面積也有限，房屋稅自然較少；大樓建築不但標準單價高，分攤的公共設施面積也較多，而且高樓通常有電梯設備，也要併計課稅的，所以會覺得大樓的房屋稅比較貴。

財政部臺北國稅局表示，個人以不動產抵押向他人借款，屆期未履行清償，經債權人申請法院拍賣抵押物清償債務，債權人所獲分配利息部分，屬所得稅法第14條第1項第4類規定之利息所得，應報繳綜合所得稅。

      該局指出，綜合所得稅之課徵，以收付實現為原則，個人以不動產向他人抵押借款，如經調查債權人確未取得利息所得，自不課徵其綜合所得稅；惟如經法院對該項債務裁定或執行，先以償還利息，則該項利息，債權人已經取得，應課徵綜合所得稅。

      該局說明，查核納稅義務人甲君向乙君借款4,000,000元，並將其所有之不動產向地政機關辦理抵押權設定登記予乙君，其抵押權設定契約書載明借貸關係，嗣因甲君屆期無力清償債務，乙君申請法院拍賣該不動產，依法院強制執行金額計算書分配表所載，乙君101年度獲分配金額7,472,000元，扣除本金4,000,000元，獲配利息為3,472,000元，乙君未申報該筆利息所得，該局據以歸課乙君101年
度利息所得3,472,000元，除補徵稅額外，並依所得稅法第110條規定處罰。

      該局呼籲，個人經法院裁定或執行所獲分配利息部分，屬所得稅法第14條第1項第4類規定之利息所得，應報繳綜合所得稅。如因一時疏忽或不諳法令，致漏未申報者，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，向稅捐稽徵機關自動補報並補繳稅款，僅加計利息免予處罰。

與農業經營不可分離土地可於5月31日前申請改課田賦

彰化縣地方稅務局表示，民眾從事農作，如有實際供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用使用之土地，可以在每年5月1日至5月31日向土地所在地之鄉(鎮、市)公所申請按與農業經營不可分離土地徵收田賦（目前停止徵收），也就不用課徵地價稅。

該局進一步說明，都市計畫編為農業區或保護區、公共設施未完竣區、依法限制建築區、依法不能建築區或公共設施保留地等都市土地及編定為農業用地以外合於農業用地使用者規定之其他非都市用地，均是可申請按與農業經營不可分離土地徵收田賦適用範圍。另外，土地因買賣、繼承、贈與等原因致土地所有權人變更，如土地仍供與農業經營不可分離之使用時，新的所有權人需重新提出申請，否則該土地會自辦竣移轉登記日之次年（期）起，改課地價稅。

該局再次提醒，符合與農業經營不可分離之土地，請記得提出申請，若錯過申請期限，就要再等一年；如有疑問，請直接向土地所在地之鄉(鎮、市)公所查詢。

承辦員：林美玲   聯絡電話：04-7239131轉228

列報自用住宅購屋借款利息，應符合所得稅法之規定

 財政部臺北國稅局表示，到了5月報稅季節，常有民眾詢問，查調扣除額資料有支付利息，為何不能於所得稅申報時列報自用住宅購屋借款利息？

      該局指出，按所得稅法施行細則第24條之3規定，購屋借款利息之扣除，應符合下列各要件：一、以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記為其所有。二、納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用者。三、取具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據，如屬納稅義務人以憑證下載或向稽徵機關查詢購屋借款利息金額申報扣除者，可免附。四、納稅義務人所有之自用住宅，其由納稅義務人向金融機構借款所支付之利息，以納稅義務人及配偶為同一申報戶，始可列報。五、每一申報戶以一屋為限。六、原貸款銀行變動，以原始貸款未償還額度內支付之利息申報扣除。七、申報有儲蓄投資特別扣除額者，應先減除儲蓄投資別扣除額，其餘額以300,000元為限。

      該局舉例說明，納稅義務人甲君103年度綜合所得稅結算申報，列報登記為甲君所有房屋之購屋借款利息，該屋103年度雖有甲君祖父於該地址辦竣戶籍登記，惟經查甲君103年度並未列報其祖父為受扶養親屬，不符合前揭所得稅法規定，乃將甲君列報之購屋借款利息予以剔除補稅。    該局呼籲，個人購買自用住宅，欲列報扣除購屋借款利息，應注意各該申報課稅年度是否符合所得稅法之相關規定，以免遭剔除補稅。
（聯絡人：法務二科洪股長；電話2311-3711分機1961）

財政部臺北國稅局表示，個人出售預售屋，買受人分別於不同年度支付買賣價款者，其財產交易所得，應以交付尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度，申報綜合所得稅。

       該局指出，為維護租稅公平，國稅局會經由建商、代銷商、房地買賣仲介業、各縣市政府、網路、報載等管道蒐集個人買賣預售屋之交易資料，並查核相關資金流程，以遏止刻意炒作賺取差價而未申報納稅之情事。若個人購買預售屋在尚未取得預售屋(含土地)所有權前即出售係屬權利移轉，非屬「不動產」買賣，依所得法第14條第1項第7類第1款規定，應以交易時之成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後之餘額為財產交易所得，申報個人綜合所得稅。

       該局說明，甲君於99年向A建設公司購買預售屋，並陸續繳納價款；惟A建設公司102年興建房屋完成後第一次移轉登記所有權人卻為乙君，經查核發現甲君於101年9月與乙君簽訂預售屋讓受契約，並經A建設公司同意將其購屋之權利義務讓與乙君，依讓受契約書內容，甲君讓與乙君之預售屋成交價額計1,000萬元，乙君分別於101年9月、12月及102年1月轉帳支付甲君300萬元、300萬元、400萬元。經進一步查核，發現甲君102年度未申報該筆財產交易所得，除核定補徵稅額外，並依所得稅法第110條規定處罰。

      該局呼籲，個人買賣預售屋時若有不熟稔稅法相關規定，可逕向所轄稽徵機關洽詢，以維自身權益，如因一時疏忽或不諳法令規定，致短、漏報繳所得稅者，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動向稅捐稽徵機關補報並補繳稅款，以免受罰。 

共有房屋可申請按持分比率分單繳納房屋稅

高雄市東區稅捐稽徵處表示，房屋稅繳款書原則上是按戶核發，稅捐機關對共有房屋，會向共有人其中之一人發單課徵。

該處進一步說明，收到繳款書的共有人繳稅後，可就其持分以外之稅款，向房屋之其他共有人求償；惟民眾如有需要，可向房屋所在地之稅捐處申請分單課徵。但分單後住家用房屋現值在新臺幣10萬元以下者，尚無免徵房屋稅之適用。申請房屋稅分單課徵的手續很簡單，納稅義務人只須填寫申請書即可。如果您想進一步了解稅務上相關規定，請撥打該處服務電話洽詢，將有專人為您服務。

高雄市東區稅捐稽徵處鳳山分處電話：07-7410141、岡山分處電話：07-6256811、旗山分處電話：07-6612021。