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【營利事業所得稅】自105年1月1日起,境內營利事業出售房地,應留意是否適用房地合一新制,以期正確計算房地交易所得額並報繳營所稅

 

財政部中區國稅局大智稽徵所表示,營利事業自105年1月1日起,出售105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地,應計算房屋、土地交易所得或損失,計入營利事業所得額課稅,於次年5月辦理結算申報。(說明如附表1)

 

附表1

房地取得時點

取得房地後交易時點

課稅制度

105年1月1日以後取得

105年1月1日以後交易

新制

103年1月2日至104年12月31日取得

105年1月1日以後交易且持有「2年以內」

新制

105年1月1日以後交易且持有「超過2年」

舊制

103年1月1日以前取得

105年1月1日以後交易

舊制



該所進一步說明,有關新制房地交易課稅所得之計算,依所得稅法第24條之5規定,係按出售房屋、土地交易之收入減除相關成本費用後,再減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅,餘額為負數者,以零計入;其交易所得額為負者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。若當年度交易有2筆以上者,應逐筆計算,土地增值稅不得列為成本或費用,亦不得在土地收入項下減除。

茲假設各種情況說明如下,境內甲公司於105年1月2日買入房地1棟,嗣於106年6月30日(當日房地帳面價值為1500萬),費用50萬元,土地漲價總數額皆為100萬元,已繳納土地增值稅40萬元,應如何計算106年度出售房地所得(或損失),計入營利事業所得額課稅?(說明如附表2)

 

附表2                                                                   單位:萬元

項目 

情況一

情況二

情況三

收入(1)

3000

1620

1540

成本(2)

1500

1500

1500

費用(不含土地增值稅)(3)

50

50

50

房地交易所得額(4)=

(1)-(2)-(3)

1450

70

-10

土地漲價總數額(5)

100

100

不再減除

餘額(6)=(4)-(5)

1350

-30

-10

計入營利事業所得額

1350

0

-10

 

註:若當年度交易有2筆以上者,應逐筆計算;土地增值稅不得列為成本或費用,亦不得在土地收入項下減除。

甲公司上開106年度出售之房地交易所得(或損失)適用新制,應併入營利事業所得額課稅,於今年5月份結算申報時,應填報106年度營利事業所得稅結算申報書之其他申報書表第C1頁(交易符合所得稅法第4條之4、第24條之5規定之房屋、土地及股權之收入、成本、費用、損失明細表,以下簡稱C1頁),如出售土地為舊制、房屋為新制者,其屬房屋部分亦應填報第C1頁。

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